Tehát elhatároztuk, hogy építünk egy önkiszolgáló autómosót a saját és a család nagy örömére. Az első és legfontosabb lépés a helyszín kiválasztása. Néhány hasznos tanács, mire érdemes odafigyelni és miket érdemes számba venni a helyszín kiválasztása során.

Hagyjuk most egy kicsit azokat az eseteket, amikor egy már meglévő létesítmény, valamely már meglévő tevékenységéhez kapcsolódóan szeretnénk kiegészítésképpen autómosót csatolni, hiszen így feltétezhetően a beruházás helyszíne már adott. Az önkiszolgáló autómosók két fő csoportjával kapcsolatban egy másik cikkünkben talál információkat.

Nézzük hát mit érdemes figyelembe venni a helyszín kiválasztása során szürke, vagy zöld mezős beruházási szándékunk esetén. Egy másik cikkünkben a beruházás teljes költségvetésére vonatkozó részletes adatokhoz is hozzáférhet.

Vétel, vagy bérlet?

Nincs kőbe vésve a helyes válasz. Általános indokok mindkét jogviszonyra felsorakoztathatóak.

Vétel mellet szóló érvek lehetnek:

  • Az adott ingatlan egyébként is jó vételnek ígérkezik,
  • Rendelkezik a vételhez szükséges tőkével, melyet nem a később építendő mosó beruházási büdzséjéből von el,
  • Nem rendelkezik a szükséges tőkével, de olyan partnerrel igen, aki hajlandó lízing konstrukció keretében finanszírozást biztosítani a futamidőre és ennek az egésznek az első pont szerint is van értelme,
  • Az adott (megvásárolt) ingatlanra vonatkozóan, mint befektetésre az elvárható megtérülést az autómosó üzlet képes biztosítani. Mindezt persze úgy kell számolni, hogy a kalkulált, elvi bérleti díj a környéken megszokottakkal azonos legyen, és a jelzett elvi bérleti díj mellett is biztosítható legyen az (autómosó) alaptevékenység eredményessége,
  • Az ingatlan kiemelkedő tulajdonságokkal bír, ugyanakkor a jelenlegi tulajdonos személye nem jelent elégséges garanciát az évtizedes beruházás biztonságos fenntartására, de hajlandóságot mutat az ingatlan reális áron (lsd. korábbi pontok) történő értékesítésére,
  • Ön egyszerűen zsigerből irtózik a bérleményektől,
  • Nincs más ingatlanszerzési mód a kívánatos helyszínen.

Bérlet mellett szóló érvek lehetnek:

  • Nincs vételhez kapcsolódó tőkeigény, így nincs forráselvonás az alaptevékenység beruházási igényétől,
  • Hosszútávon kalkulálható bérleti díj költség,
  • Reális eredményességmérés a bérleti díj, mint haszonáldozat figyelembe vétele mellett (lsd. alább kifejtve),
  • A változó piaci helyzethez jobban alkalmazkodó, nagyobb rugalmasság párosítható. (jogviszony megszüntetése ellehetetlenülés, vagy vis major esetén) Fontos a bérleti szerződés jó feltételrendszerének kialakítása.

Személyes kedvencem egyébként a bérleti jogviszony. El kell döntenünk ugyanis, hogy ingatlan befektetők vagyunk, vagy autómosót szeretnénk üzemeltetni. A vétel esetén egyszerre két nagyon fontos üzleti döntést is meg kell hoznunk, mely kevés kivételtől eltekintve még egy profit is megterhel.

Van itt még egy nagyon fontos dolog, mégpedig az üzleti vakság egy fajtája az eredményesség mérésével kapcsolatban. Ez leggyakrabban egyszerűen csak a tapasztalatlanságunkból fakad. Nézzünk erre két példát a jobb megértésért:

Tegyük fel, hogy Önnek van egy örökölt telke Budapest legfrekventáltabb helyszínen, mely a profik álma lenne egy autómosóhoz, és ami 10.000 egységet ér a piacon. Ön is éppen az autómosó üzletnek a szerelmese és a telek okozta magabiztosság okán bele is kezd a buliba további 5.000 egység invesztícióval. Minden jól alakul, hiszen nincs esély a tévedésre, szuperül megy a bolt és csinál 150 egység árrést havonta, azaz 1.800 egységet évente az összesen 15.000 egységnyi tőkére. 8 éves megtérülés az ingatlan és autómosó kombóra… Szuper!

Pechére két év múlva találkozik egy helyi ingatlanossal, aki kicsit belerondít a képbe azzal a hírrel, hogy egy ismert áruházlánc a szemközti, tökéletesen azonos telket 120 egységért bérli a tulajdonostól havonta. Akkor most jó az üzlete, vagy sem?

Ha bérletbe adta volna a telket 10.000 egységnyi tőkére lenne az éves hozama 1.440 egység, mely 7 éves megtérülést jelent, ráadásul nem kellett volna további 5.000 egységet befektetnie.

 

Kicsit fordítsunk a dolgon. Ahogy az előbb is, ismét csak van egy telke, melyre megépíti a mosót. Minden költséget kifizetve egy adott hónapban, a nettó árrés 100 egység lesz. Ez egészen addig jól hangzik, amíg valaki be nem kopogtat, hogy kivették a szomszédban a tökéletesen azonos telket 70 egységért havonta.

Az előbbi két példával csupán annak a kockázatát igyekeztem érzékeltetni, melyet az ingatlan jellegű befektetés visz a képletbe. Rettenetesen nehéz megmondani, és különösen nehéz őszintén beismerni, hogy az adott ingatlan valójában milyen költséggel, vagy éppen elmaradt haszonnal árnyalja a befektetés eredményességének mértékét.

Bérlet esetében a fenti kockázatok kívül esnek az Ön döntéseinek körén. Önnek nem kell mérlegelnie, hogy az adott ingatlanon vajon kedvezőbb megtérülést biztosítana-e egy másfajta üzleti tevékenység, hiszen Ön most a saját terveit igyekszik megvalósítani, melynek képletében a bérleti díj csupán egy konkrét, jól ismert költség elem. Leegyszerűsítve tehát, bérlemény esetében az Ön egyetlen kockázata a bérleti díj megfizetésének képessége a tervezett eredményesség megtartása mellett. Az ingatlanhasznosítás módja miatt pedig fájjon az ingatlan tényleges tulajdonosának a feje.

Az ingatlan elhelyezkedése

Van néhány szempont, amit érdemes lehet követni a telek kiválasztása során:

  • Jó, ha a telek főút mellett van,
  • Célunk az ingatlan helye körül mért minél kisebb földrajzi körön belül, minél magasabb lakosságszám elérése,
  • A sebességhatár a környezetünkben 50 km/h, vagy ennél alacsonyabb,
  • Az ingatlan jól megközelíthető a lehető legtöbb forgalmi irányból,
  • Az ingatlan jól látható a lehető legtöbb irányból,
  • Előnyös lehet, ha az adott ingatlan része, vagy közel esik egy látogatott kereskedelmi övezetnek/hez,
  • Kerüljük a belvárosi telkeket,
  • Jót tesz az üzletmenetnek, ha a létesítmény közelében egy ismert gyorsétterem is van,
  • Fontos, hogy a telken belül biztosítható legyen a tevékenység bizonyos fokú intimitása,
  • Igyekezzünk a lakóövezet épületeitől minél távolabb helyet találni,
  • Igyekezzünk lehetőség szerint sík telket találni,
  • A telek ideális formája egy arányos téglatest,
  • És persze ne feledkezzünk meg a konkurencia számba vételéről sem.

Az ingatlan övezeti besorolása és az engedélyeztetés módja

Nem győzöm hangsúlyozni ügyfeleinknek az adott ingatlan teljes körű megismerésének szükségességét. Minden esetben javasoljuk már a gondolkodás szakaszában szakember bevonását a telek adottságainak vizsgálatába. Fontos kérdések:

  • Milyen övezeti besorolású a telek?
  • Mekkora a beépíthetősége?
  • Mekkora a zöldterületi mutató?
  • Mi a helyzet a megengedett és a minimális építmény magassággal?
  • Mit enged meg az általános és a részletes település szintű rendezési terv a telken?
  • Van-e a környezetünkben a későbbi üzem által esetleg érintett lakó-, vagy egyéb védendő ingatlan?
  • Milyen szervek járnak el az engedélyeztetés során?
  • Mit szól a tervhez a főépítész?
  • Szükség van-e tervtanácsi döntésére? Ha igen, létezik-e most éppen tervtanács a településen?
  • Van-e olyan magántulajdonú érintettség az ügyletben, melynek rendezése szükséges?
  • Kinek a tulajdona a telekingatlanhoz vezető infrastruktúra és ennek hozzájárulása megszerezhető-e?

Csak az összes fenti kérdés tisztázását követően van értelme az ingatlannal kapcsolatban továbblépni, arra bérleti, vagy vételi jogot biztosító szerződést kötni.

Az ingatlan ideális számított mérete

Alapvető vezető elv, hogy az ingatlan méretében kényelmes elhelyezést biztosítson, a lehető legkevesebb kompromisszum árán. A szükséges telekméretet az alábbiak szerint érdemes kiszámolni.

  • Kalkulált mosótér méret egy beállóra 5 X (6+1) méter, azaz 35 m2. (5 méter szélesség, 5 méter mélység további egy méter túlfűtéssel)
  • 3, vagy ennél magasabb beálló szám esetén technológiai konténer elhelyezésére 18 m2*
  • Mosó beállók számával azonos számú porszívó állás kialakítására 30 m2 állásonként.
  • Közlekedők kialakítására a mosóterek terület + konténer alapterület összegének átlagosan négyszeresére van szükség.

2 beálló szám felett cégünk nem tartja a legjobb megoldásnak a szekrényes kialakítású berendezéseket, melynek indokaira egy másik bejegyzésben térünk ki.

Példák:

Autómosó 2 mosóállással

Összesen 410 m2 nettó területigénnyel.
Egységnyi típusaEgységnyi felületméretEgységek számaEgységek összege
Mosóterek35 m2270 m2
Közlekedők70 m24280 m2
Porszívó állások30 m2260 m2
Összesen410 m2

Autómosó 4 mosóállással

Összesen 840 m2 nettó területigénnyel.
Egységnyi típusaEgységnyi felületméretEgységek számaEgységek összege
Mosóterek35 m24140 m2
Technikai konténer20 m2120 m2
Közlekedők140 m24560 m2
Porszívó állások30 m24120 m2
Összesen840 m2

A fenti értékek nem tartalmazzák az ingatlanra vonatkozóan érvényes zöld területi mutató által diktált zöld felületet.

A fenti értékek szintén figyelmen kívül hagyják az idevonatkozó jogszabály által előírt parkoló szám területigényét. (Ez egy nagyon fontos szempont, mely nagy körültekintést igényel a beruházó részéről. Mindenképpen konzultáljon ebben a tárgyban az illetékes építési osztállyal.)

A fenti kalkuláció hozzávetőleges helyigényt mutat ideális elhelyezéshez.

A helyszín megközelíthetősége

Sajnos mi magunk is építettünk már olyan mosót kényszerűségből, mely alig egy karnyújtásnyira van egy 4 sávos főúttól, de a szerencsétlen bekötő út kapcsolat miatt a megközelítés mégis perceket vesz igénybe.

Nyilvánvalóan a legjobb az, amikor az adott telek közvetlenül a főút irányából, saját jogon közelíthető meg, hiszen ez leegyszerűsíti az ügyfelek mozgását. Ezt már csak azzal lehet tetézni, ha a behajtó kétirányú forgalom kényelmes és biztonságos áthaladását is képes biztosítani.

Óvakodjunk a szolgalmi jogok által biztosított behajtóktól, illetve minden olyan esettől, mely rajtunk kívül álló körülmények okán korlátozhatja a behajtást. Ez akár a tevékenység ellehetetlenülését is okozhatja.

A telken belül biztosítható legyen a mosóállások csoportjának körüljárhatósága. Az úgynevezett zsákos rendszerű mosó beálló elhelyezés kimutatható mértékben csökkenti a látogatószámot. Sok gépkocsivezető ódzkodik a tolatva kihajtástól. Ez esetenként körülményes és veszélyes is lehet.

A létesítmény láthatósága

Különösen a bevezetés időszakában, de a hosszabb távú üzem szempontjából is előnyös, ha telken belüli elhelyezés a lehető legjobb vizualitást biztosítja az arra közlekedők irányába. Lehetőség szerint, javasoljuk a mosóállások nézőpont irányával merőleges, hosszirányú elhelyezését, hogy minél nagyobb látható felületet eredményezzen. Ez főút esetében az úttal párhuzamos elhelyezést jelent, míg körforgalom esetében érdemes az adott forgalmi helyzethez igazítani a mosó elhelyezését a legnagyobb látható felület elérése érdekében.

Az önkiszolgáló autómosó elsősorban fedett beállókkal megvalósítandó beruházás. A fedett beálló egyéb előnyei mellett fontos tulajdonsága a vizuális tömegkép, azaz a létesítmény láthatósága a felépítménynek köszönhetően növekszik. Nyílván minél több fedett beállónk van, annál könnyebb észrevenni az autómosót. Ebből a szempontból érdekes kérdés lehet a nyitott és fedett beállók kérdése, melyről egy másik bejegyzésben még szót ejtünk.

Az ingatlan közművei

Gyakran hallunk ügyfelektől remek ingatlanokról, melyek közművesítve kerülnek hirdetésre. Fontos szem előtt tartani, hogy a mi olvasatunkban közművesített telek az, melynek valamennyi szükséges közműfajtája a telken belül áll rendelkezésre. A telek előtti, vagy a közelben elérhető közművek egészen extrém problémát okozhatnak, ezért érdemes a végletekig utána járni ezek kiépíthetőségének és a kiépítés költségeinek.

Közmű típusok a helyszínen

Víz és villamos közmű alapkövetelmény az autómosó létesítmény megvalósításához. Ezek mérete természetesen a megvalósuló technológia függvénye, de mindenképpen úgynevezett háromfázisú villamos betápra lesz szükség. Előzetes, hozzávetőleges villamos igényt a rendszer szállítója tud az Ön számára meghatározni.

A vezetékes vízigény semmi esetre sem extrém volumenű. A jelenlegi szabályozás és egyéb technikai okok miatt nem tanácsoljuk fúrt kutas vízbetáp kiépítését a mosóüzem kiszolgálására. Amennyiben mégis ilyen megoldás mellett döntene mindenképpen vizsgáltassa be az adott vízforrás minőségét egy laborban és üledékesítési eljárással is.

Szintén szükségünk van szennyvíz csatornarendszerre, mely képes befogadni az üzem által kibocsátott szennyvízfajtát. Ennek rendelkezésre állásáról mindenképpen konkrétan győződjünk meg. Az autómosó olyan mennyiségű, veszélyes hulladék kategóriába sorolt szennyvizet bocsát ki, mely gazdaságosan, egyéb úton, az adott létesítményből nem távolítható el.

Jó, ha van és egyes esetekben nem is lehet eltekinteni a csapadékvíz elvezető csatornarendszer meglététől sem. Ez elsősorban a telek zöldfelületi sajátosságainak, illetve ennek és a burkolt felületek nagyságának arányán múlik. Mindenképpen érdemes e tárgyban hozzáértővel konzultálni a lehetőségekről.

A gáz közmű megléte előnyös lehet, de hiánya nem feltétlenül kizáró ok. Mai gyakorlat szerint a gázmelegítővel történő vízmelegítést tekintjük elsődleges és javasolt megoldásnak. Ugyanakkor villamos alapú üzem is azonos minőségű szolgáltatásra képes, természetesen magasabb költségszint mellett.

Számításaink szerint a villamos vízmelegítő alkalmazása a gázüzeművel szemben költség oldalon hozzávetőlegesen 4-7%-os felárat eredményez a teljes költségtömeg tekintetében. Ha számba vesszük a gázközmű kiépítési költségeit, illetve a gázmelegítő felárát, egészen érdekes eredményre is juthatunk. Számításaink szerint a beruházási oldalon elszenvedett többlet forrás igényt a gázüzem csupán 3-5 év alatt képes a rendszerbe visszatermelni.

A fenti becslés telken kívüli gázközmű csatlakozási kényszer esetére vonatkozik.

Amennyiben tehát a gázközmű a telken belül, megfelelő kapacitással elérhető, mai állás szerint érdemes erre támaszkodva biztosítani a vízmelegítést.

A padlófűtés rendszerek gáz és vízalapú működtetésének összehasonlítására külön cikkben térünk majd ki.

És ekkor érkezett el a pillanat, amikor ki kell választani a telepítendő rendszert és ennek szállítóját! Mindezekhez sok sikert és kitartást kívánunk Önnek!

2 Hozzászólás erre: Az ideális beruházási helyszín kiválasztása
  1. […] már konkrét telek? Mit tud róla? Esetleg olvassa el a témában ezt a kis […]

  2. […] van. Csupán az nem mindegy, hogy milyen mértékben. Jövendőbeli önkiszolgáló autómosónk helyszínének kiválasztásánál természetesen a konkurenciát is fel kell […]


[fel]

Szóljon hozzá!

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..